OS NOVOS DONOS E O IMPACTO DOS FUNDOS INTERNACIONAIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
[…] enquanto o modo de produção capitalista existir, será disparate pretender resolver isoladamente a questão da habitação ou qualquer outra questão social que diga respeito à sorte dos operários. A solução reside, sim, na abolição do modo de produção capitalista, na apropriação pela classe operária de todos os meios de vida e de trabalho.
Friedrich Engels, Para a Questão da Habitação, 18731
O mercado imobiliário global tem passado por uma transformação significativa nas últimas décadas, especialmente com a entrada de grandes fundos de investimento internacionais. Estes fundos têm aproveitado as oportunidades criadas pelas várias crises económicas e a subsequente queda nos preços dos imóveis para adquirir vastas porções de propriedades e terrenos anteriormente detidos por bancos e pequenos promotores. Esta dinâmica tem alterado a paisagem urbana e as condições de habitação em várias regiões, incluindo a Europa e Portugal.
O mercado de arrendamento em capitais europeias varia consideravelmente, refletindo as diferenças económicas e procura em cada cidade. A média do preço de arrendamento por metro quadrado nas capitais europeias em 2024 revela um panorama diversificado:
| €/m2 | |
| Paris | 42,7 |
| Munique | 33,4 |
| Amsterdão | 32,9 |
| Madrid | 23 |
| Lisboa | 21,7 |
| Roma | 21,5 |
| Berlim | 18,7 |
| Viena | 18,6 |
https://www.marxists.org/portugues/marx/1873/habita/index.htm
A análise dessa transformação através das lentes das teorias de Karl Marx proporciona uma compreensão mais profunda das implicações económicas e sociais dessa mudança.
Os principais fundos de investimento imobiliário no mundo desempenham papéis significativos na aquisição, desenvolvimento e gestão de propriedades. Esses fundos têm um impacto profundo no mercado imobiliário global devido ao seu capital substancial e estratégias de investimento:
O Blackstone Group é um dos maiores e mais influentes fundos de investimento imobiliário do mundo. Com um portfólio diversificado que inclui propriedades comerciais, residenciais e industriais, Blackstone tem ativos imobiliários avaliados em centenas de biliões de dólares. As suas aquisições e estratégias de gestão de ativos têm transformado mercados imobiliários em diversas regiões a Blackstone também está presente em Portugal.
Brookfield Asset Management é outro gigante global no setor imobiliário. Este fundo canadiano investe numa ampla gama de ativos imobiliários, incluindo centros comerciais, edifícios de escritórios, instalações industriais e residenciais. Brookfield é conhecido por fazer aquisições de grande escala e desenvolvimento de propriedades em mercados emergentes e estabelecidos. Este fundo atua fortemente no mercado imobiliário europeu, incluindo habitação
Vornado Realty Trust é um dos maiores fundos de investimento imobiliário dos Estados Unidos, com um foco particular em propriedades comerciais em Nova York e Washington, D.C. Vornado possui e opera numa vasta gama de edifícios de escritórios, centros comerciais e complexos residenciais.
AvalonBay é um importante fundo de investimento imobiliário residencial, especializado no desenvolvimento, aquisição e gestão de comunidades de apartamentos multifamiliares nos Estados Unidos. .
Equity Residential é outro fundo significativo no setor de imóveis residenciais, com um portfólio que inclui milhares de unidades de apartamentos nos Estados Unidos. A empresa concentra-se em propriedades localizadas em grandes cidades e regiões com forte procura habitacional.
Invitation Homes é um dos maiores proprietários de imóveis residenciais unifamiliares nos Estados Unidos. A empresa adquiriu milhares de casas após a crise financeira de 2008, transformando-as em propriedades de arrendamento.
Vonovia é a maior empresa imobiliária residencial da Alemanha e uma das maiores da Europa. A empresa possui e gestiona centenas de milhares de unidades residenciais na Alemanha, Suécia e Áustria.
AXA Investment Managers – Real Assets – Gere uma carteira substancial de propriedades residenciais na Europa.
Patrizia AG – Focado em habitação, possui uma presença forte na Alemanha e outros mercados europeus.
Allianz Real Estate – Um dos maiores investidores imobiliários da Europa, incluindo ativos residenciais.
Legal & General Investment Management – Investidor ativo no mercado imobiliário residencial europeu..
Esses fundos e empresas imobiliárias desempenham papéis cruciais na formação do mercado imobiliário global. As suas estratégias de investimento, gestão de ativos e desenvolvimento de propriedades influenciam significativamente a disponibilidade, acessibilidade e qualidade da habitação em diversas regiões do mundo. Estes fundos com características transnacionais influenciam significativamente o mercado imobiliário europeu alterando por completo a acessibilidade à habitação o que levou a fenómenos de empobrecimento acelerado de largas camadas da população.
Os principais fundos de investimento imobiliário em Portugal com foco na habitação incluem várias entidades que têm desempenhado um papel crucial no mercado imobiliário do país. Entre os fundos mais destacados estão:
Square Asset Management: Um dos maiores gestores de fundos imobiliários em Portugal, com um portfólio diversificado que inclui propriedades residenciais e comerciais.
Imofundos: Especializado em fundos imobiliários, este gestor tem uma presença sólida no mercado de arrendamento residencial em Portugal.
Fundimo: Parte do grupo Caixa Geral de Depósitos, concentra-se principalmente em imóveis residenciais e comerciais.
Interfundos: Gerido pelo grupo Millennium BCP, também possui um portfólio considerável de imóveis residenciais.
Estima-se que cerca de 20% das propriedades para arrendamento em Portugal controlada por fundos imobiliários em grandes cidades como Lisboa e Porto sejam de propriedade destes fundos. Esta proporção reflete a crescente influência dos fundos imobiliários no mercado de habitação, especialmente em áreas urbanas onde a procura de arrendamento é alta.
Apesar do mercado de arrendamento em Portugal ter visto um aumento na oferta de imóveis, principalmente devido à atuação desses fundos que investem em propriedades residenciais para arrendamento, este crescimento não cobre a procura , resultando em preços de arrendamento altos. Esta dinâmica é influenciada por fatores como a escassez de oferta e a elevada procura, além das políticas de incentivo ao investimento em arrendamento acessível promovidas pelo governo.
A crescente procura de habitação de arrendamento tem várias explicações. A mobilidade de trabalhadores nacionais e internacionais que trabalham online mas não se fixam num país ou cidade, as dificuldades aumentadas de aquisição de um imóvel devido às condições e exigências de hipotecas bancárias, o aumento do número de estudantes universitários, a deslocação forçada de trabalhadores de vários sectores dentro do país (mobilidade), a chegada de uma percentagem inédita de emigrantes com baixos rendimentos, a procura de habitação em Portugal pela classe média e alta europeia e do continente Americano.
A qualidade da habitação para os trabalhadores tem vindo a decrescer, traduzindo-se em partilha de apartamentos com estranhos e na sobrelotação das habitações. Recurso a habitações alternativas como garagens, armazéns, lojas e escritórios tornou-se de tal forma banal que várias cidades europeias estão a facilitar a “reconversão” dos imóveis para habitação.
A prática de “cama quente” está presente em algumas habitações de migrantes e emigrantes na Europa. Este fenómeno é especialmente observado em áreas urbanas onde há uma alta procura de alojamento e os custos de habitação são elevados.
Em cidades como Londres, Paris, Barcelona e Lisboa, onde os arrendamento são extremamente caros, há relatos de migrantes compartilhando camas em turnos para maximizar o uso do espaço disponível. Esse tipo de arranjo permite que diferentes indivíduos ou famílias usem a mesma cama em horários distintos, geralmente alternando entre turnos de trabalho e descanso.
Estudos e relatórios de organizações que trabalham com direitos dos migrantes e habitação apontam para as condições precárias enfrentadas por muitos migrantes, que incluem a superlotação e a falta de privacidade, além dos riscos à saúde associados a essas práticas assim como de segurança. A “cama quente” é uma solução de último recurso que reflete a crise de habitação acessível e a vulnerabilidade económica na Europa.
Um relatório da Federação Europeia de Organizações Nacionais que trabalham com os sem-abrigo destaca a precariedade das condições de habitação para muitos migrantes na Europa, são sintomáticas de problemas mais amplos de exclusão social e falta de políticas adequadas de habitação.
A discussão sobre a crescente influência de grandes corporações no mercado imobiliário e a noção de “não possuir nada e ser feliz” está relacionada com debates sobre o futuro da economia e da propriedade, especialmente em contextos como o Fórum Económico Mundial (WEF) em Davos.
No Fórum Económico Mundial de 2020, houve discussões significativas sobre o futuro da economia global, sustentabilidade e novas formas de propriedade. O lema “Não possuirás nada e serás feliz” é frequentemente associado a um artigo de 2016 publicado no sítio do WEF, intitulado “Welcome to 2030: I Own Nothing, Have No Privacy and Life Has Never Been Better” [ Benvindo a 2030 Não tenho nada, não tenho privacidade e a vida nunca foi tão boa] de Ida Auken, uma ex-Ministra do Meio Ambiente da Dinamarca.
O artigo descreve e vende uma visão utópica de um futuro onde as pessoas alugam em vez de possuir bens, com todos os produtos e serviços sendo entregues como uma utilidade compartilhada e de fácil acesso. Ou seja a dependência absoluta e controlada de todas as nossas necessidades por tempo indefinido sem fim a vista, nas mão de grupos capitalistas transnacionais que controlam tudo e todos.
A transformação do mercado imobiliário, com a crescente participação de grandes fundos de investimento, pode ser vista como uma manifestação dessa tendência mais ampla. Aqui estão alguns pontos de conexão:
Acesso em vez de Propriedade: Grandes corporações e fundos imobiliários, ao adquirir vastas quantidades de imóveis e transformá-los em propriedades de arrendamento, estão a promover um modelo onde as pessoas pagam pelo uso dos bens em vez de possuí-los. Isso está alinhado com a visão do WEF sobre um futuro onde a propriedade privada tradicional é menos comum. No entanto esses imóveis não estão na mãos do Estado mas sim de grupos económicos que assim controlam uma das necessidades mais básica do ser humano: o abrigo.
Esse controle permite-lhes acumular mais e mais riqueza eliminando toda e qualquer vertente social. As habitações consideradas mais acessíveis ou sociais estarão também elas nas mãos destes grupos que depois conseguem obter lucros através da “participação do Estado” sob a forma de “medidas sociais” que resultam em cheques ou abonos ao arrendatário ou directamente ao grupo que detém o imóvel.
Economia de Compartilhamento: A ideia de “não possuir nada” também está ligada à economia de compartilhamento, onde plataformas como Airbnb e Uber permitem o uso temporário de bens e serviços. Fundos de investimento imobiliário estão a capitalizar essa tendência ao fornecer propriedades para arrendamento de curto e longo prazo. Qualquer aplicação do telemóvel está inserida nessa economia, assim como os meios de produção. São exemplo disso as ferramentas de software que nunca pertencem ao trabalhador que as utiliza, ele apenas tem um “contrato de utilização”.
Urbanização e Sustentabilidade: Os investimentos desses fundos muitas vezes concentram-se em propriedades urbanas, afirmando que promovem a urbanização sustentável. Isso pode incluir o desenvolvimento de habitações acessíveis e sustentáveis em áreas urbanas densas, alinhado com os objetivos de desenvolvimento sustentável discutidos em Davos, mas sempre com um investimento público e a propriedade controlada pelos grupos económicos. Assim, os custos de “embelezamento e sustentabilidade” são da responsabilidade do Estado, ou seja do contribuinte, sendo que assim os imóveis irão subir de preço devido às condições e sustentabilidade o que irá beneficiar mais um vez os grande grupos, sendo que o contribuinte é novamente aquele que paga.
A concentração de propriedades nas mãos de grandes fundos de investimento está a exacerbar a desigualdade económica, a reduzir a acessibilidade à habitação para a população geral. Essa centralização levou rapidamente a um aumento dos preços dos arrendamento e à gentrificação, deslocando comunidades locais e exacerbando a crise habitacional em muitas cidades.
O Mercado Imobiliário e a Centralização de Capital
Os principais fundos de investimento imobiliário, como Blackstone Group, Brookfield Asset Management e Simon Property Group, têm desempenhado papéis cruciais na consolidação e centralização de propriedades imobiliárias em escala global. Essas entidades possuem vastas quantidades de imóveis comerciais, residenciais e industriais, permitindo-lhes exercer um controle significativo sobre os preços e condições do mercado.
Essa centralização de capital é um conceito central nas teorias de Karl Marx. Ele argumentou que a acumulação de capital leva inevitavelmente à concentração de riqueza nas mãos de poucos, criando uma oligarquia financeira que domina os mercados. No contexto imobiliário, essa centralização resulta num controle maior sobre a oferta de habitação, impactando diretamente os preços dos arrendamentos e a acessibilidade para a população em geral.
Alienação e Gentrificação
A teoria da alienação de Marx, que descreve como os trabalhadores se tornam alienados dos produtos do seu trabalho e do seu próprio ser, pode ser aplicada ao fenómeno da gentrificação. Grandes fundos de investimento, ao adquirirem propriedades em áreas urbanas, promovem a gentrificação, deslocando moradores com recursos económicos menores e criando bairros elitizados. Esse processo aliena os residentes originais das suas raízes culturais e sociais, transformando comunidades inteiras para atender a uma população mais abastada.
Marx também destacou que o capitalismo gera exploração e aumenta a desigualdade. A transformação do mercado imobiliário com a entrada de fundos de investimento internacionais tem exacerbado essas desigualdades. O aumento dos preços dos arrendamentos e a diminuição do acesso à habitação acessível refletem a crítica marxista sobre a exploração capitalista. Políticas públicas frequentemente falham em proteger os interesses dos moradores locais frente ao poder dos investidores internacionais, resultando numa maior concentração de riqueza e poder.
O Mercado Imobiliário Europeu e Português
Em Portugal, a presença de grandes fundos de investimento tem sido notável. Esses fundos adquiriram uma quantidade significativa de imóveis durante e após a crise financeira de 2008, transformando o mercado imobiliário local. A centralização de propriedades nas mãos de grandes corporações tem levado ao aumento dos preços dos arrendamento, dificultando o acesso à habitação para a população com rendimentos médios e baixos. O gigante Blackrock aposta no crescimento em Portugal desde 2011, e, ainda que não divulgue valores, o seu presidente em Portugal, André Themudo, afirma que o crescimento anual tem sido de 30% .
A transformação do mercado imobiliário global, impulsionada pela entrada de grandes fundos de investimento, reflete muitos dos aspectos criticados por Karl Marx na sua análise do capitalismo. A centralização de capital, a alienação através da gentrificação e a exploração resultante da desigualdade económica são temas centrais nas teorias marxistas que encontram ressonância na atual dinâmica do mercado imobiliário. As discussões do Fórum Económico Mundial de 2020 sobre o futuro da propriedade e da economia de “compartilhamento” /“contratação” fornecem um contexto contemporâneo para essas mudanças, levantando questões importantes sobre equidade, acessibilidade e os impactos sociais das transformações económicas.
A Questão da Habitação Segundo Friedrich Engels
Friedrich Engels, um dos fundadores do socialismo científico juntamente com Karl Marx, dedicou parte do seu trabalho a analisar a questão da habitação, um problema persistente nas sociedades capitalistas. No ensaio “A Questão da Habitação”, publicado pela primeira vez em 1872, Engels critica as soluções propostas pelos reformadores da época e oferece uma visão marxista sobre como resolver a crise habitacional.
Contexto Histórico
Durante o século XIX, com a Revolução Industrial, as cidades europeias, especialmente na Inglaterra, experimentaram um rápido crescimento urbano. Esse crescimento desenfreado levou à formação de favelas e bairros superlotados, onde as condições de vida eram deploráveis. As casas eram insalubres, mal ventiladas e propensas a doenças. A alta densidade populacional e a falta de infraestrutura básica exacerbaram os problemas sociais.
Crítica aos Reformadores
Engels criticava as propostas reformistas da época, que geralmente vinham de filantropos e políticos burgueses. Eles sugeriam soluções como a construção de novas habitações para os trabalhadores, mas Engels argumentava que essas iniciativas eram insuficientes e não atacavam a raiz do problema. Segundo ele, essas reformas apenas mitigavam os sintomas sem enfrentar a causa fundamental: o próprio sistema capitalista.
O Problema da Habitação e o Capitalismo
Para Engels, a questão da habitação não podia ser resolvida sem uma transformação radical da sociedade. Ele sustentava que a crise habitacional era uma manifestação da contradição entre o caráter social da produção e a apropriação privada dos lucros. No capitalismo, as habitações são construídas para gerar lucro para os proprietários e investidores, e não para atender às necessidades humanas. Assim, mesmo que fossem construídas novas casas, elas inevitavelmente se tornariam inacessíveis para a classe trabalhadora devido à especulação imobiliária e à busca incessante do lucro.
Solução Proposta por Engels
Engels defendia que a verdadeira solução para a crise habitacional passava pela abolição da propriedade privada dos meios de produção. Ele propunha que o controle das habitações e dos terrenos urbanos fosse transferido para o Estado socialista, que, sob controle democrático dos trabalhadores, poderia planear e distribuir a habitação de acordo com as necessidades sociais e não com o lucro privado. Somente assim, argumentava Engels, seria possível garantir habitação digna para todos.
Relevância Atual
A análise de Engels sobre a questão da habitação continua relevante hoje em dia. Muitas cidades ao redor do mundo enfrentam crises habitacionais graves, com altos custos de aluguer e milhões de pessoas vivendo em condições precárias. As críticas de Engels ao sistema capitalista e à mercantilização da habitação fornecem uma perspectiva crítica e radical para entender e enfrentar esses problemas contemporâneos.
Conclusão
“A Questão da Habitação” de Friedrich Engels é uma obra que oferece uma análise profunda e crítica da crise habitacional no contexto do capitalismo. Engels desafia as soluções superficiais e propõe uma transformação estrutural da sociedade como caminho para resolver a questão da habitação. A sua obra continua a inspirar debates e movimentos em busca de justiça habitacional no século XXI.
Iskra
Fontes:
https://housinganywhere.com/rent-index-by-city
https://www.statista.com/topics/3763/the-real-estate-market-in-europe/#editorsPicks
https://cities4rent.journalismarena.media/data-catalogue.html
https://propertyeu.info/content/top-investors
https://www.knightfrank.com/research/article/2023-11-30-european-real-estate-outlook-2024
https://www.doutorfinancas.pt/imobiliario/imobiliario-o-que-esperar-de-2024
https://www.eldiario.es/canariasahora/economia/funcionan-fondos-buitre-espana_1_5813285.html
Fotos:
https://misslisb.wordpress.com/tag/vilas-operarias
https://www.vortexmag.net/lisboa-em-1968-quando-milhares-de-lisboetas-viviam-em-bairros-de-lata-2
https://www.luxuryestate.com/pt/united-arab-emirates/dubai
1https://www.marxists.org/portugues/marx/1873/habita/index.htm
